Branchering en huurdersmix: sturen zonder eigenaar te zijn

Waarom loopt het ene winkelgebied vol en het andere leeg, terwijl de panden vergelijkbaar zijn? Een groot deel van het antwoord zit in de mix: welke winkels, horeca en diensten er zitten, en hoe die elkaar versterken of juist beconcurreren. Besturen en centrummanagers voelen dat haarfijn aan, en lopen vervolgens tegen de muur dat ze geen enkele unit bezitten. Toch is "wij gaan er niet over" maar de halve waarheid. Dit artikel legt uit wat branchering en huurdersmix betekenen, wie er formeel over beslist, waar de juridische grenzen liggen en wat je zonder eigendom kunt doen.

Wat branchering en huurdersmix betekenen

Huurdersmix is de feitelijke samenstelling van je gebied: welke branches zijn vertegenwoordigd, in welke verhouding en op welke plekken. Branchering is het sturen op die samenstelling: bewust werken naar een mix die het gebied als geheel sterker maakt, in plaats van te accepteren wat zich toevallig aandient.

In planmatig ontwikkelde winkelcentra met één eigenaar is branchering vanzelfsprekend: de eigenaar kiest zijn huurders zoals een curator een tentoonstelling samenstelt, en legt in huurcontracten vast wat er in een unit verkocht mag worden. In binnensteden en gebieden met versnipperd eigendom bestaat die regie niet vanzelf: elke eigenaar verhuurt aan wie het meest biedt. Precies daarom is het onderwerp voor verenigingen en centrummanagement zo relevant: de mix ontstaat daar niet door beleid, maar door optelsom.

Waarom de mix je bezoekfrequentie draagt

Een gezond winkelgebied leunt op een herkenbare opbouw:

• Dagelijks aanbod als anker. Supermarkten, versspeciaalzaken en drogisterijen brengen mensen meerdere keren per week naar het gebied. Zij zijn de motor van de bezoekfrequentie; vrijwel elk goed functionerend wijk- en buurtcentrum is eromheen gebouwd.
• Niet-dagelijks aanbod als aanvulling. Mode, wonen, boeken, cadeaus: de reden om te blijven en te struinen. Dit segment heeft de klappen van online het hardst gevoeld en leunt sterker dan vroeger op beleving en lokale binding.
• Horeca als verblijfsreden. Koffie, lunch en terras verlengen de verblijfsduur en vullen momenten waarop winkels het rustig hebben. Een gebied zonder horeca leegt na vijf uur; een gebied met alleen horeca verliest zijn boodschappenfunctie.
• Diensten en maatschappelijke functies. Kapper, fysiotherapeut, bibliotheek, huisarts: minder zichtbaar in de statistiek, maar goed voor terugkerend bezoek op vaste momenten.

Het gaat om de verhouding en de ligging. Drie kappers naast elkaar verdelen dezelfde klanten; een supermarkt aan het uiteinde trekt loop langs alle tussenliggende winkels; een cluster horeca aan een plein werkt beter dan verspreide zaken. Wie de mix wil beoordelen, kijkt dus niet alleen naar de lijst met branches maar ook naar de plattegrond.

Wie er wél aan de knoppen zit

Sturing op de mix loopt via drie soorten partijen, elk met eigen instrumenten:

• Eigenaren. Zij beslissen aan wie ze verhuren en kunnen in het huurcontract een bestemmings- of brancheringsclausule opnemen die vastlegt wat de huurder in de unit mag exploiteren. Let wel: bij winkelruimte geeft de wet de huurder sterke huurbescherming, en een zittende huurder van koers laten veranderen kan alleen met instemming of bij contractsvernieuwing. Eigenaren met meerdere units in één gebied hebben de meeste invloed, en het meeste belang bij een goede mix, want die bepaalt hun huurwaarde.
• Makelaars. Zij bepalen in de praktijk welke kandidaten een eigenaar überhaupt te zien krijgt. Een makelaar die het gebiedsprofiel kent en meedenkt over de gewenste mix, is goud waard; een makelaar die op provisie voor de snelste deal stuurt, ondermijnt elke brancheringsambitie.
• De gemeente. Via het bestemmingsplan (inmiddels het omgevingsplan) bepaalt de gemeente waar detailhandel, horeca en diensten zijn toegestaan, en kan zij binnen detailhandel naar branche differentiëren, bijvoorbeeld alleen volumineuze detailhandel op een perifere locatie, om de binnenstad te beschermen. Ook kan de gemeente sturen met horecabeleid, terrassenbeleid en transformatiebeleid voor randstraten.

Wat de gemeente níét kan: een individuele ondernemer weren omdat het bestuur van de winkeliersvereniging liever een andere formule zag. Ruimtelijke regels gaan over typen gebruik, niet over wie de exploitant is of hoe goed zijn concept bevalt.

De grens: Dienstenrichtlijn en het Appingedam-arrest

Gemeentelijke brancheringsregels zijn niet onbegrensd. Het Hof van Justitie van de EU oordeelde in januari 2018 in de zaak-Appingedam (aangespannen door een vastgoedeigenaar tegen de gemeente Appingedam) dat detailhandel een dienst is in de zin van de Europese Dienstenrichtlijn, en dat brancheringsregels in een bestemmingsplan dus territoriale beperkingen zijn die aan die richtlijn moeten voldoen. Concreet: zo'n regel moet non-discriminatoir zijn, noodzakelijk voor een dwingende reden van algemeen belang (zoals de bescherming van het stedelijk leefmilieu en het tegengaan van leegstand in de kern) en evenredig, dus geschikt voor het doel en niet verder gaand dan nodig.

Het vervolg voor de praktijk kwam van de Raad van State: brancheringsregels blijven mogelijk, maar de gemeente moet met een specifieke analyse onderbouwen dat de beperking effectief is en het doel niet met minder ingrijpende middelen bereikt kan worden. In de Appingedam-zaak zelf hield de regeling na verbeterde onderbouwing uiteindelijk stand. De les voor besturen en centrummanagers: een gemeente die branchering wil vastleggen, heeft onderbouwing met gebiedsdata nodig, en een vereniging die die data aanlevert (bezoekstromen, leegstand, samenstelling van het aanbod), vergroot de kans dat beleid dat het gebied beschermt overeind blijft. Roepen dat "de gemeente die keten maar moet tegenhouden" zonder ruimtelijke onderbouwing, is juridisch kansloos.

Wat je zonder eigendom wél kunt doen

Een vereniging of centrummanager bezit geen units en tekent geen huurcontracten. Toch is de invloed groter dan vaak gedacht, langs vier lijnen:

1. De mix in kaart brengen. Niemand anders doet het. Wie als enige het actuele overzicht heeft van alle units, branches, huurders en leegstand, wordt vanzelf de partij waar eigenaren, makelaars en gemeente naar bellen. Informatie is hier letterlijk de machtsbasis.
2. Een gezamenlijke acquisitielijst opstellen. Bepaal met ondernemers en eigenaren welke branches ontbreken of oververtegenwoordigd zijn, en vertaal dat naar een concrete lijst van gewenste formules en lokale ondernemers. Koppel die aan de beschikbare units, zodat elke kandidaat direct een plek aangeboden kan krijgen.
3. Het gesprek met eigenaren onderbouwen met data. "Wij willen graag een bakker" overtuigt geen belegger. "In dit gebied van zestig units is dagelijks aanbod ondervertegenwoordigd, uw unit ligt in de looproute tussen supermarkt en parkeergarage, en een verszaak versterkt de huurwaarde van uw twee andere panden" is een ander gesprek. Eigenaren reageren op rendement, niet op sfeer.
4. Eerste huurderscontact organiseren. Veel kandidaat-ondernemers weten niet waar ze moeten beginnen. Een centrummanager die als eerste aanspreekpunt fungeert, kandidaten aan de juiste eigenaar of makelaar koppelt en het gebiedsverhaal vertelt, verkort de route van interesse naar handtekening aanzienlijk.

Wat hierbij hoort: accepteer dat je adviseert en verbindt, maar niet beslist. Een vereniging die eigenaren publiekelijk de maat neemt over hun huurderskeuze, verspeelt de relatie die ze nodig heeft.

Je eigen mix analyseren: een simpele methode

Je hebt geen onderzoeksbureau nodig om een bruikbare mixanalyse te maken. De methode past op één middag en een plattegrond:

1. Kies een handzame categorie-indeling. Bijvoorbeeld: dagelijks (supermarkt, vers, drogist), mode en luxe, vrije tijd (boeken, sport, hobby), in en om het huis, horeca (gesplitst in dag- en avondhoreca), diensten (kapper, zorg, uiterlijke verzorging, financieel), maatschappelijk en cultuur, leegstand. Acht tot tien categorieën is genoeg; fijnmaziger maakt het overzicht zwakker.
2. Loop het gebied fysiek langs en categoriseer elke unit. Niet vanachter het bureau: je ziet ter plekke ook verzorgingsniveau, uitstraling en units die formeel gevuld maar feitelijk nauwelijks open zijn.
3. Zet de categorieën op de plattegrond, in kleur. Nu zie je wat een lijst verbergt: clusters, gaten, een doodlopend uiteinde vol diensten, leegstand die zich concentreert in één straat. De ruimtelijke spreiding zegt vaak meer dan de percentages.
4. Tel en vergelijk. Hoeveel units (en vierkante meters) per categorie? Vergelijk met wat er logisch is voor je type gebied: een boodschappencentrum hoort zwaar op dagelijks te leunen, een binnenstad meer op niet-dagelijks en horeca. Herhaal de telling jaarlijks, zodat je verschuivingen ziet in plaats van momentopnames.
5. Trek per gat een conclusie. Ontbreekt een categorie omdat er geen vraag is, geen geschikte unit, of geen actieve acquisitie? Dat bepaalt of het gat op je acquisitielijst hoort of niet.

Wie dit structureel wil bijhouden in plaats van jaarlijks opnieuw te inventariseren, kan de indeling per unit vastleggen in een gebiedsplatform; in een omgeving als Centrado hangt de branche-indeling aan de units op de plattegrond, zodat de mixanalyse meegroeit met elke mutatie.

Van analyse naar gesprek

De analyse is geen doel maar munitie. De logische vervolgstappen: bespreek het beeld eerst met je eigen achterban (ondernemers herkennen het beeld of corrigeren het), nodig daarna de grotere eigenaren en actieve makelaars uit voor een gesprek per deelgebied, en leg per gat vast wie welke kandidaat benadert. Deel het beeld ook met de gemeente: het is precies het soort onderbouwing dat zij nodig heeft voor omgevingsbeleid dat jouw gebied beschermt, en dat na Appingedam zonder zulke onderbouwing niet overeind blijft.

Sturen op branchering zonder eigendom is langzaam werk: je wint per unit, per gesprek, per mutatie. Maar de gebieden die het volhouden, zien binnen een paar jaar een mix ontstaan die geen enkele individuele eigenaar had kunnen samenstellen.